Overweeg je een appartement te kopen? Dan is het verstandig je goed te laten informeren over het reservefonds. In dit artikel leggen wij uit waarom.

Appartement
Een appartement is een individuele woning in een groter gebouw. Kenmerk is dat het gebouw bestaat uit meerdere individuele woningen en daarnaast gemeenschappelijke delen zoals een dak, lift of ingang heeft.  Als eigenaar van een appartement ben je eigenaar van jouw individuele woning en daarbij ben je (deels) financieel ook verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van het pand.

Verenging van eigenaren
Er zijn op dit moment circa 700.000 koopappartementen in Nederland. Elk gebouw dat bestaat uit meerdere, individuele woningen dient een Vereniging van Eigenaren, VvE, te hebben. Koop je een appartement dan wordt je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren van het gebouw waar jij een appartement hebt gekocht. Op dit moment zijn er ongeveer 130.000 VvE’s. Sommige verenigingen tellen maar 2 leden omdat het gebouw bestaat uit twee appartementen. Andere verenigingen kunnen een flat vertegenwoordigen met bijvoorbeeld 100 leden omdat het gebouw bestaat uit 100 individuele woningen.

Onderhoud gemeenschappelijke delen
Een van de taken van de Vereniging van Eigenaren is de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld het dak. Er kan een moment komen dat er groot onderhoud aan het dak moet plaatsvinden of dat de buitenkant van het gebouw geschilderd moet worden. Indien er een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie voor het gebouw is, zal het onderhoud en de vervanging van deze installatie ook vallen onder de verantwoordelijkheid van de VvE.

Financiële reserve
Om het onderhoud te kunnen financieren bepaalt de VvE hoeveel elk lid per maand aan de vereniging moet betalen. De inkomsten die hieruit worden verkregen worden door de VvE besteed aan de uitgaven die gedurende het jaar worden gedaan. Bijvoorbeeld voor het onderhoud van de tuin of voor de schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke delen. Een groot deel van de maandelijkse bijdragen wordt echter gereserveerd voor de kosten die eens in de zoveel jaar moeten worden gemaakt. Zoals het eerder gegeven voorbeeld van groot onderhoud aan het dak of het buitenschilderwerk.

50% van de VvE’s heeft te weinig gereserveerd
Sinds 2018 verplicht de overheid VvE’s om minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het pand te reserveren. Dit tenzij er een gedegen onderhoudsplan is waarin de kosten van onderhoud voor een lange periode zijn vastgelegd. Recent onderzoek heeft als conclusie dat meer dan 50% van de VvE’s te weinig heeft gereserveerd om toekomstige kosten voor onderhoud te financieren. De kosten van bouwmaterialen en arbeidsloon zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Wanneer een VvE daarmee onvoldoende rekening houdt, dan wordt er te weinig gereserveerd om de toekomstige kosten van onderhoud te financieren.

De ledenvergadering van een VvE beslist over een eventuele verhoging van de maandelijkse bijdrage. Het is verleidelijk om tegen een dergelijk besluit te stemmen. Immers niemand zit te wachten op een stijging van de maandelijkse woonlasten.

Onvoldoende reserve leidt tot problemen
Voor de korte termijn hoeft een VvE met een te lage reserve niet direct tot problemen te leiden. Maar die problemen gaan wel ontstaan. Raakt het dak zodanig lek dat het echt vervangen moet worden, dan zal dat moeten gebeuren. Is er onvoldoende reserve dan krijgen alle leden op dat moment een “navordering”. Die kan dan gemakkelijk in de duizenden euro’s lopen. Het is dan maar de vraag of je dit bedrag beschikbaar hebt of kunt lenen.

Invloed op koopprijs
Kopers van een appartement die gebruik maken van een aankoopmakelaar zullen door hun makelaar uitgebreid worden geïnformeerd over de vraag of de VvE van het complex “financieel gezond is” en voldoende heeft gereserveerd om het voorzienbare onderhoud in de toekomst te financieren.

De markt laat op dit moment zien dat appartementen met een financieel gezonde VvE gemiddeld een 10% hogere verkoopprijs kennen ten opzichte van gelijksoortige appartementen met een VvE die onvoldoende financiële reserves heeft. Voor de waarde van jouw appartement is het dan ook belangrijk om alert te zijn of jouw VvE financieel gezond is.